La location meublée


Dès lors qu’un investisseur met en location un bien, deux options s’offrent à lui. Il peut le louer meublé ou nu. La location meublée peut être exercée soit de façon professionnelle (LMP), soit de façon non professionnelle (LMNP). Pour être qualifiée de meublée, une location doit remplir certains critères.

 

« Un logement meublé est un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (Titre 1er bis, Article 25-4 de la loi Alur)

 

La location meublée constitue une activité civile catégorisée comme une activité commerciale relevant de l’impôt sur le revenu et se place dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Trois régimes sont alors possibles : l’auto-entrepreneur, le micro-BIC ou le régime réel d’imposition BIC.

 

Ce dernier s’applique directement lorsque les loyers annuels dépassent les plafonds du régime micro-BIC, soit 70 000 € par an. Il est également possible, sur option, d’opter pour ce régime qui présente un avantage fiscal non négligeable pour les investisseurs avides d’optimisation fiscale et patrimoniale. Le recours à un expert-comptable est fortement conseillé pour assurer la tenue d’une comptabilité d’engagement en application des règles imposées aux BIC.


Aspect juridique de la location meublée non professionnelle


Un loueur en meublé non professionnel est une personne qui, nous l’avons vu un peu plus haut, donne en location un bien qui lui appartient et qui comporte tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre décemment. Pour être qualifié de non professionnel, l’investisseur doit remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

  •  Les recettes annuelles générées par l’activité de LMNP pour le foyer fiscal ne doivent pas être supérieures à 23 000 € TTC ;
  • Ces recettes ne doivent pas être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
  • À défaut, le loueur en meublé bascule vers le statut de loueur meublé professionnel. Une analyse annuelle des revenus et des recettes par l’expert-comptable est nécessaire afin de vérifier le statut du client. Il est possible que le statut soit remis en cause tous les ans en fonction des aléas de la vie (mariage, enfant, divorce...).

Il est à noter que le loueur en meublé non professionnel doit effectuer au préalable les formalités d’inscription au répertoire Sirène auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Cette formalité gratuite doit être accomplie pour chaque bien mis en location meublée. Elle n’entraine pas pour autant l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. (RCS).

 

Le numéro d’identification que le loueur reçoit (N° SIRET) doit être reporté sur la déclaration de revenus complémentaires n°2042-C-PRO qui doit être déposée en sus de la déclaration dite n°2031 et accompagnée de ses annexes (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations, amortissements...), au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le bien mis en location.

Aspects comptables de la location meublée non professionnelle

Les charges déductibles

Les charges déductibles correspondent à toutes celles engagées dans l’intérêt de votre activité de loueur en meublé.

Pour les comptabiliser : il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. Pour les dépenses de travaux ou de mobilier, certaines pourront être immobilisées et donc amorties.

Voici les charges les plus courantes que vous pourrez déduire :

  • Assurance du bien, assurance loyer impayé ;
  • Charges de copropriété ;
  • Electricité ;
  • Entretien et réparations (parfois immobilisées) ;
  • Honoraires d'intermédiaires (agence immobilière) ;
  • Impôts et taxes (taxe foncière, taxe d'habitation si vous la payez, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)) ;
  • Téléphone & Internet ;
  • Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année) ;
  • Frais bancaires ;
  • Mobilier ;
  • Ménage ;
  • Frais de comptabilité et/ou adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

Cette liste n'est pas exhaustive. Par exemple, tous les frais liés à l’acquisition du bien (frais de notaires, honoraires d’agence, frais de dossier bancaires…) peuvent venir la compléter.


Les dépenses amortissables

Les dépenses amortissables sont celles que l’on va immobiliser c’est-à-dire les travaux importants qui sont utilisés sur plusieurs exercices (peinture, plomberie, certaines réparations…)

Tout dépend de la nature des dépenses et de leur durée d’usage. Par exemple, des travaux de peinture seront déduits sur 10 années, et chaque année 1/10ème de la facture sera amorti.

L'un des postes principaux vous permettant de limiter l'impôt sur vos recettes de location meublée (dans 85% des cas, vous paierez moins d'impôts qu'au micro-BIC) est l'amortissement de votre bien mis en location meublée non professionnelle.

En effet, vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien, avec des durées spécifiques d'amortissement (terrain, gros-oeuvre, aménagements).

On considère qu'une durée moyenne d'amortissement d'un bien est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu'en fonction de la valeur du bien à la date de début d'activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.

 

Aspect fiscal de la location meublée non professionnelle

L’activité de LMNP, bien que civile, est considérée comme commerciale et, à ce titre, est soumise dans certains cas à des impôts directs locaux comme :

  • La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
  • La taxe d’habitation : si le propriétaire dispose personnellement du bien en dehors de la période de location ;
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires ;
  • La taxe annuelle pour les logements dont la surface habitable n’excède pas 14m2 (pour certaines zones géographiques particulières) ;
  • La taxe de séjour.

Les recettes provenant de l’activité peuvent être dans certains cas exonérées d’impôt sur le revenu lorsque que le loueur en meublé met en location ou en sous-location :

  • une ou des pièces de sa résidence principale à titre de chambre d’hôte de manière habituelle ;
  • une partie de sa résidence principale qui constitue pour son locataire sa résidence principale.

Sauf cas particulier de certaines résidences (étudiantes et séniors), l’activité LMNP n’est pas soumise à TVA.

En cas de vente du bien ou d’une donation, l’imposition des plus ou moins-values de cession relève du régime des plus ou moins-values des particuliers et non des professionnels. Les règles BIC ne s’appliquent donc pas. 

 

Une plus-value est réalisée dès lors que la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente est positive. 

Ces dernières sont taxées à 19% et les prélèvements sociaux s’y ajoutent.  Un système d’abattement selon la durée de détention s’applique.

Une taxe sur les plus-values immobilières élevées peut s’appliquer si cette dernière est supérieure à 50 000 € par cédant.

 

L’exonération d’Impôt sur le Revenu (IR) sur la sortie du bien est totale au bout de 22 ans. En cas de détention supérieure à 30 ans, l’exonération est totale au niveau de l’IR mais également au niveau des prélèvements sociaux.

Aspect administratif de la location meublée non professionnelle

Les Locations Meublées Non Professionnelles de tourisme nécessitent une « déclaration en mairie des meublés de tourisme » et, dans certaines villes, une demande d’autorisation préalable doit être également effectuée. Le loueur doit bien se renseigner auprès de la mairie pour connaître la réglementation en vigueur dans sa zone d’activité.

 

L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet au loueur en meublé de ne pas voir ses revenus professionnels majorés de 25 % (en cours de suppression) et de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un CGA dès lors qu’il est redevable de l’impôt sur le revenu selon un régime réel d’imposition. 

 

La création d’un espace impot.gouv professionnel est indispensable pour le particulier ayant une activité LMNP. Celui-ci lui permettra de s’acquitter, via le compte bancaire dédié à l’activité, des divers impôts dont la Cotisation Foncière des Entreprises.